“新发展模式”成房地产业“高频关键词” 对房地产市场有什么影响

去年下半年开始房地产市场下行，各地土拍纷纷遇冷，很多城市靠国企央企开发商托市，地块流拍比比皆是，这并不利于房地产业的健康发展。特别是那些对于土地财政依赖程度较高的城市，市场不好，房子卖不出去，开发商就不拿地，地方财政就无法保证，久而久之还会带来系统性的金融风险，比如去年的“鹤岗现象”。“因城施策”在促进房地产业健康运行的大前提下，为地方楼市提供了不小的正向发展空间。

其实，在3月16日六部委联合力挺楼市之前，开年以来国内已经有不少城市率先施行了“因城施策”方针。今年以来，各地已发布房地产相关政策近百次，超40城适度放松调控政策，政策力度和范围不断增大。郑州降首付、提高公积金贷款额度，南昌调整住房公积金贷款最高额度，广州新房价格分级备案，东莞取消新房限价……2022年多地楼市政策“因城施策”调整。3月16日召开的国务院金融委会议上特别强调，“相关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，从某一层面而言也是给“因城施策”的大方针重新定调。

北京金隅南京公司负责人认为，“因城施策”被反复提及足见其重要性。在“房住不炒”的大前提下，根据每个城市的实际情况不同，制定符合当地的楼市政策，完全符合“实事求是、因地制宜”的科学方法论。就楼市发展的相关指标而言，城市间确实存在巨大差异，比如外来人口所占比例、高校数量、产业结构都不一样，导致城市的内生动力与房地产的发展预期也不一样，与之配套的限购、限贷、限售、限价等调控政策也应该是不一样的，如果全国“一刀切”肯定是不合适的。

宝能地产南京地区负责人认为，每个城市的情况都不一样，确实需要区别对待，三四线城市由于产业结构及人口流出的问题，面临的库存压力比较大，但是对于南京这样的准一线城市，由于人口基数大，又有人口虹吸能力，房地产市场的基本面其实并没有发生改变，3月16日中央会议之后，南京和三四线城市的落地政策应该有所区别，同时“因城施策”的重新提及，也在考验各个地方政府的操盘能力。

业内人士预测，3月16日中央政策性利好集中释放之后，各个地方应该会迅速跟进推出落地性政策，这样也有利于各个城市按照自身实际情况，有步骤、有弹性地调节当地的楼市政策，比如让地价回归理性、适度调节房企的开发热情等等。

稳预期、稳楼市、稳消费

一定程度上就是“保交付”

“稳市场预期、稳楼市、稳消费”，是当前房地产业的发展基调和目标。目前，房地产业正处在深度调整期，既要寻找适配的新发展模式，进行优势转型，也要在金融端、开发端、销售端全面稳定楼市信心，

南京多位房地产商向记者介绍，2021年下半年以来，受疫情以及经济下行压力等影响，三季度GDP同比增长4.9%，较二季度回落3个百分点，四季度GDP增速滑落至4%。房地产业作为国民经济支柱之一，也进入了一个快速下行通道，楼市持续转冷，百城成交量同比跌幅逐渐扩大，融资环境持续收紧，近四成百强房企业绩不及2020年，品牌房企频频爆雷，债务违约问题不断。随之而来楼盘项目交付难、房企偿债难现象频现，房地产整体市场预期和信心下滑，影响了楼市“稳字当先、稳中求进”的发展。3月16日六部委联合发声力挺楼市，特别是在金融端和政策端发力，提出积极有力有效化解房地产企业风险，慎重出台收缩性政策等，给楼市打了一针强心剂。

北京金隅南京公司负责人表示，由于人们收入预期不稳定，消费的欲望变得很低，加之去年开始部分标杆房企频频爆雷，导致楼盘停工交付难，直接增加了老百姓的购房风险，后市信心下降。所以，稳楼市稳消费一定程度上就是“保交付”，这也正是3月16日银保监会提出的“鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企的优质项目”重大举措所要着力解决的。稳预期稳楼市的另一个方面还在于为楼市多点松绑，限购、限贷、限售逐步放开，利率、首付门槛稳步降低，限价红线有节奏抬升，让房企利润有所增加，房子卖得出去，销售端红火了，房企拿地开发热情高了，整个楼市闭环也就健康平稳运转了。稳字当先，楼市也许并不会因此大火。但可以不夸张地说，2022年也是边缘房企、投资型购房者体面离场的“最后窗口期”。

宝能地产南京地区负责人认为，“稳定市场信心，稳楼市稳消费”非常关键。房地产带动了太多的上下游产业，稳定是当务之急。近三年来由于疫情的原因，各行各业都不同程度受到一定的冲击，需要出台一系列稳定市场的政策措施。南京这样的准一线城市，还是有着非常稳定的住房需求的，毕竟老百姓追求美好生活、建设和谐社会的信心是不会改变的。如何稳定和引导楼市健康发展、适当刺激购房需求释放、搞活市场，应该是3月16日六部委会议后，政府、房企、金融端需要通盘考虑的问题。

(江苏经济报记者 黄建国 地产评论员 贾 璞 王晓非)

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