华夏幸福(600340)区域销售趋于平衡，待新年厚积薄发 有助于降低整体销售和经营风险

投资要点

事件：公司公告2019年1-12月经营情况简报。

19年非京销售额占比提升，销售贡献趋于均衡，有利于平衡风险。2019年公司全年销售额总计1451.59亿元，同比-11.21%，其中产业园区结算收入额381.31，同比+22.85%，房地产开发签约销售额1027.94亿元，同比-20.42%，其他业务(物业及酒店等)42.34亿元，+29.80%。销售区位贡献方面，京津冀地区的销售金额占比从2018年48.5%下降到39.4%，非京地区占比从51.5%上升到60.6%。我们认为，公司2019年房地产开发签约销售额同比下降主要是因为2018年公司投资取地不足导致阶段性货值不足，公司2019年销售布局变化体现出公司异地拓展项目销售贡献正在逐渐放量，区位销售贡献趋于均衡将有助于分散因城施策带来的区域调控风险，有助于降低整体销售和经营风险。

环京主要销售地区进入限购第三年，受制需求有望逐步释放。根据廊坊市人民政府2017年6月发布的《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，廊坊市主城区(含广阳区、安次区、廊坊开发区)、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县的限购政策为：非当地户籍居民家庭需提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房。20年为公司环京主要布局城市(固安、大厂、香河、廊坊)限购政策实行的第三年。我们认为，伴随受制刚需逐步在20年逐步满足限购要求，20年环京地区住宅销售有望转好。

19年公司积极补充土地储备，20年销售有望好转。2019年公司取地金额共计311亿元，面积共计421万平方米，分别较2018年增长204%和63%。我们认为公司2019年积极补充土地储备，为2020年新开工以及对应销售的提速做好了准备，2020年的销售增长有望同比回正。

股权激励业绩锁定性强，历史分红率稳定30%+。根据2018年7月公司出台股票期权和限制性股票激励计划的业绩要求，2019年公司净利润增长率应较2017年不低于65%(净利润约为145亿元)。此外公司2016-2018年分红比例稳定在30%以上。我们认为公司业绩增长有望达标，分红比例保持稳定。

投资建议：“优于大市”。我们预测公司2019年EPS约为4.92元(我们对公司2019年归母净利润预测保持不变，公司因回购和股权激励导致股本变化，进而影响EPS)，给予公司2019年8-10倍PE估值，对应市值约为1185-1476亿元，对应合理价值区间为39.32-49.15元，对应2019年的PEG为0.28-0.35。

华夏幸福(600340)区域销售趋于平衡，待新年厚积薄发

关键词： 华夏幸福(600340)