告别吴向东 老将离去 华润置地继续向前

3月26日，华润置地递交了前掌门人吴向东在任期间的最后一份“答卷”——2018年年度业绩报告。这份“答卷”中，对于财务稳健、万象城、一二线城市的重点笔墨似乎也影射出带有“吴氏印记”的发展战略大概率会继续贯穿于华润置地的经营“血脉”中。

似乎一个多月前的内部人事变动从未发生一般，从纳储到销售，华润置地的一切都在有条不紊地进行着。只不过，未来这一江春水，已不再“向东”流。

老将离去

现年已50岁有余的吴向东于1993年加入华润集团，并于2005年进入华润置地，称得上是华润的“老臣”，座下“门生”亦不少，以至于如其告别信所述一般，在他表露去意后，更有“打起行装准备(与其)一起去流浪”之人。

在外界看来，这其中或就包括于2018年12月早一步宣布离职，奔赴新“据点”华夏幸福(23.120,-0.64,-2.69%)的前华润置地首席财务官俞建。

两位大将接连离开后，华润置地取消了联席总裁架构，李欣被委任为公司总裁、张大为被委任为公司董事会副主席。另一方面，空缺四年之久的董事会主席之位由自2014年起担任公司董事会副主席、主持董事会工作的唐勇获任。

这看似是一场平稳的权利交接与过渡，但局外之人也想窥探水面之下是否暗波涌动。面对媒体提出的关于吴向东离任、管理层变动是否会让华润置地出台人才挽留措施的问题时，唐勇在3月26日的业绩会上并未回答太多，仅寄情一句“祝福吴向东越来越好，华润置地会继往开来，越做越好”。

“稳”字当头

值得一提的是，2018年是华润置地最后一张留有吴氏余温的业绩答卷。

财报显示，华润置地2018年的销售额同比增长22.3%至2106.8亿元，对比其2017年40.8%的销售增速，华润置地也与其他众多房企一样，步子有所放慢。

这样的扩张速度在公司内部或早已心照不宣。事实上，当一年前被问到华润置地是否有可能在2018年内冲刺2300亿时，唐勇的一句“估计今年实现不了”，也为华润置地的战略定下了以“稳”为重的基调。

不过，这一速度在外界看来已趋于保守。对此，有业内人士指出，“保守”向前的华润置地或更看重盈利的质量。

2018年，华润置地的营业额同比增长18.9%至1211.9亿元，扣除投资物业评估增值后的核心股东应占利润为193亿元，同比增长17.8%。具体来看，2018年，华润置地的综合毛利率同比增长3.2个百分点至43.4%，其中，开发物业毛利率由2017年的39.7%提升至42.9%，投资物业(包括酒店经营，下同)则由2017年同期的61.4%上升至65.9%。

这样的毛利率即便是与圈内被誉为“利润王”的中海相比，也毫不逊色。事实上，注重利润也是央企一直以来的重要特征之一。

据悉，2019年，华润置地所拥有的开发物业可售资源为4159亿元，并将2019年销售目标锁定在2420亿元，相较2018年销售额增长约15%，增速目标进一步放缓。

但华润置地对于拿地一直十分热衷，即使在市场遇冷、观望情绪浓厚的2018年第四季度，其依旧在内蒙古呼和浩特、四川成都、河北石家庄、北京、上海、广东广州、浙江温州、广东深圳等地接连落子，展露出其在拿地上的果敢和雷厉风行。

据悉，截至2018年底，华润置地新进入国内9个城市，以总地价1513.5亿元摘取103个项目，新增土储计容建筑面积达2213万平方米，同比增长84.9%;总土储面积达5957万平方米，其中开发物业土储面积5014万平方米，投资物业土储面积943万平方米，按六大区域划分，华南大区总建筑面积最大，其次则为华北。

商业野心

在华润置地的商业版图中，投资物业的重要性日益凸显。

2018年，华润置地逾1000亿元的营收中，开发物业营收占据1051.5亿元，同比增长17.5%，而投资物业租金营收为95.2亿元，同比增长24.5%，其中购物中心、写字楼、酒店营收分别为68.6亿元、12.4亿元、14.3亿元。

虽然占比不高，但投资物业的布局速度正在加快。购物中心方面，截至2018年底，华润置地投资物业总建筑面积达921万平方米，已开业23个万象城/万象天地、12个万象汇/五彩城，储备项目43个，另有25个管理输出购物中心项目，其中在营项目17个，储备项目8个。此外，最新数据显示，华润置地计划在2019年至2021年期间新开购物中心共计32个。

杭州萧山、太原、南通、重庆、柳州、石家庄、厦门……华润置地的商业疆土还在不断拓宽中。事实上，其发展投资物业的野心早在2017年华润置地正式将商业地产事业部列为与开发事业部平级的一级组织机构时就有所表露。

商业板块未来是否会独立分拆上市还未有答案，但物业板块的发展节奏显然已在加速中。业绩会上，唐勇表示，公司已在为物业管理公司分拆事宜做相应准备，不过，2019年还将处于准备期。

除了上述业务，在这个被万科称为危机并存的“白银时代”中，华润置地也在寻求着业务多元化的可能性，以赶在触及行业天花板前找到能支撑其规模可持续发展的支点，比如长租公寓、养老地产、文化体育、影院等，华润置地表示，其将向城市综合投资开发运营商转型。不过，在外界看来转型并非易事，相关产业人才的召集及平台资源的搭建还需时间的孵化。

截至2018年12月底，华润置地现金及银行结存709.7亿元，综合借贷额1322亿元，总有息负债比率为42.3%，与2017年底持平，净有息负债率从2017年底的35.9%降至33.9%。如何在拓宽新业务的同时继续保证财务稳健，或也是华润置地新财务官要面对的一大课题。

关键词： 华润吴向东