监管预期难松动 今年房地产信托规模再度下降

强监管趋势下，2020年的房地产信托业务或将继续萎缩，业务转型仍需时间。

房地产信托募集资金再度下降。在房地产经历了多轮政策调控，监管层对房地产信托业务大幅收紧。数据显示，2019年第四季度房地产信托募集资金1410.62亿元，环比下滑26.43%。

强监管趋势下，2020年的房地产信托业务或将继续萎缩，业务转型仍需时间。用益信托研究员喻智分析称，目前信托公司正着力在房地产业务模式上进行创新和改变，以开发贷为主的业务模式预期可能会有所萎缩;另外，2019年接连有大型房企兑付危机的消息传出，房地产信托业务面临的兑付危机值得关注。

房地产信托规模再度下降

对于房地产信托而言，2019年的日子尤为“难过”。去年二季度末，监管部门密集对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行窗口指导，并召集部分信托公司进行约谈，对房地产信托业务规模实施增量和增速的控制。自此，作为房企融资重要渠道之一的房地产信托业规模、增速出现明显下滑。

在不少业内人士看来，2020年对房地产信托的监管预期依旧保持高压。尽管有市场消息称资管新规的过渡期或延长，但也不足以改变监管层防范金融领域风险的基本立场。

值得注意的是，在当前宏观经济环境持续低迷，房地产市场在经济和监管的双重压力之下开始出现分化，头部房企相较于中小房企的优势增加。信托行业的房地产业务开展受监管的影响，合规性的门槛较高，对优质交易对手上的选择并不多。2019年第四季度房地产信托募集资金1410.62亿元，环比下滑26.43%

喻智称，房地产类信托预期还会有所下滑，业务转型难度较大。房地产信托业务目前面临的问题有两个方面，一是房地产市场还能否火爆;二是业务模式的转型，通过基金、REITs、股权投资等形式参与房地产业务是转型的主要方向，但人才储备和主动管理能力仍制约着该类业务的发展。

不过，东方不亮西边亮。喻智称，2020年基础产业类信托将会是信托公司布局的重点。2020年经济下行压力依旧存在，逆周期调节政策激发基建领域的资金需求，依旧是较为优质的投资标的;但地方融资平台在资金上得到专项债等长期资金的注入，对于信托等短期资金的需求或将有所减少。

另外，金融类信托或是2020年能出现大发展的业务。2019年投向金融领域的集合信托产品募集规模的增长多源自于符合资管新规监管要求的创新业务。投向股债市场的TOF、TOT类产品，投向消费金融领域的消金产品以及丰富产品线的现金管理类产品都可以作为信托公司2020年集合信托产品的增长点。

收益率继续下行

整体而言，集合信托产品的募集规模在2019年出现下滑，一方面是“资产荒”的问题，优质项目难寻，房地产业务收紧更是令信托公司在投资项目选择方面雪上加霜;另一方面是信托业兑付危机事件的发酵，爆雷事件频发影响了投资者的投资热情。

2020年集合信托市场的募集虽然存在困难，但也有一定的转机。有观点认为，随着信托公司直销渠道的完善，以及国家在机构资金投向信托的支持和放松上，集合信托产品的募集或能出现改善。

在收益率方面，用益信托网数据显示，2019年四季度集合信托产品的平均预期收益率继续下行，已下滑至8%以下。四季度发行的集合信托产品平均预期收益率为7.91%，环比减少0.23个百分点。

可以看到，集合信托产品的收益在2018年年末和2019年年初达到顶点，之后收益率逐步下行。随着刚性兑付被打破以及净值化管理的推进，信托等固收类产品的预期收益率在未来几年还会逐步下行。

具体而言，2019年四季度平均预期收益率8%~9%之间的集合信托产品的数量占比依旧最高，而收益在9%以上的集合信托产品数量占比继续下滑，其中收益在9%以上的集合产品的数量占比为6.31%，环比减少1.85个百分点。

与此同时，2019年集合信托产品仍以中短期产品为主，四季度中短期产品的增加较为明显，其中，1~1.5年和2~2.5年期的集合信托产品数量最多，数量占比分别达到30.08%和34.91%。

多位业内人士分析，2020年集合信托产品的平均预期收益率仍然有一定的下行空间，这主要是考虑到整体经济环境与货币政策。另外，喻智还提及，2020年企业融资环境或将改善，一方面国家对直接融资模式的支持和建设，对信托公司的传统业务模式不利，另一方面监管层对于经济下行压力下的金融去杠杆亦有放松的迹象，企业面临的融资压力可能有所缓解。

关键词： 监管 房地产