金九热度不再 楼市降价潮来了？是出手抄底，还是再等等

2019年楼市的下行已是相当明确的事，尤其对于刚需客来说，房价的回落降低了其购房预期，持币观望成了多数人选择。那么，现在房价能一降再降吗?购房者应该何时入市?

金九热度不再 降价潮来临?

从“金九”的楼市表现看，楼盘降价新闻屡见报端。

其中，恒大、碧桂园等头部房企早在之前，就发出降价促销的信号，给出了8-9折的优惠。

另外，不少原先通过“精装”拉高利润的楼盘，在惨淡的市场下，又默默改回毛坯销售，相当于价格上降低了2成左右。

至于今年的十一黄金周，成色明显不足!全国多个城市商品房成交量，同比出现骤降，卖房的不多，甚至看房者也寥寥!

据中国指数研究院对14个主要城市的监测数据：十一黄金周期间，一手房日均成交面积，较2018年同期下降21.9%!

二手房更不容乐观：全国13个重点城市，9月二手房成交量环比下降7.3%，自年初以来，二手房始终有价无市!

而对于购房者而言，追涨杀跌是大家普遍践行的购房逻辑。

当前，一二线楼市下行，甚至武汉、南京、杭州、合肥等曾经的房价猛涨的城市已经迎来拐点，在未来的一段时间内，房价逐渐稳定下来并呈现小幅下跌的趋势，已然显而易见。

双向调控松紧并存

同时，政策面也加剧着“一城一策”的分化迹象，调控松紧并存的现象凸显：

10月8日，宿州全面放开落户，农业人口获城市购房契税全额补贴。

10月9日，扬州发布了公积金政策，提高住房公积金贷款额度，最高限额从35万元恢复至50万元。

与之相反，房价上涨过快的城市正加码调控。9月30日，二手房价同比涨幅连续10个月全国第一的呼和浩特出台了一系列调控组合拳，包括提高二套房首付比例、落实土地交易的熔断机制、明确土地转性的比例关系、成立价格审定小组、明确落实“正负零”的制度、解除抵押才可预售等。

至于，金融端监管更加严格，从银保监会到央行、中央部委，最近几个月针对房地产金融收紧政策持续发布，从房地产按揭到开发商的各种融资渠道都有不同程度的收紧。

开发商资金端将承受巨大压力，加之房企偿债高峰期到来，四季度开发商为促回款将加大降价优惠力度，回笼现金。

而据数据显示，9月，全国房地产调控政策发布次数高达48次，前9个月合计房地产调控415次，密集程度刷新历史纪录。

可以预见，在“房住不炒”的宏观背景下，“一城一策”的调控将进一步加剧楼市分化，不同城市、同城不同区域间将出现“冷热并存”的情况。

四季度适合买房吗?

由于我国城市区域发展水平并不均衡，楼市分化的情况越来越显著，尤其是城市圈、城市群将成为今后房地产投资的热点。

一二线城市虽然当前调控政策严厉，但其市场潜在需求较大，利空手段出尽后，北上深房价基本已经探底，而南京、杭州、成都、武汉等前期房价涨幅大的城市，受近期降价潮影响，市场预期持续看低，房价正在回落探底，到今年过年之前一二线城市会落入冰点，急性刚需可以第一步进入。

此时，大家可多关注自己所在城市的成交数据与房价走势，如果交易量回暖，价格浮动较小，说明城市房价泡沫较小，真实购房需求较多，差不多可以入市选房了。

若到了年末，所在城市楼市依旧冷清，价格持续走低，那么楼市泡沫依旧较大，炒房客居多，可继续等等，看看到明年3、4月行情如何。

至于三四线城市，目前房价仍处于高位，在充分享受此轮棚改带来的红利后，城市自身缺乏产业配套与流入人口，市场潜力不大，房价泡沫远重于一二线城市，非急着结婚，特别迫切需居住的，当前最好不宜买入，可以观望到明年，看看价格的走势。

下图是顶层规划的几个大的城市圈，可供参考。

最后，还想说几点：1.2019年4季度是最能表现真实楼市的时候，所有房企的年终业绩大考，借着高利息贷款的房企偿债高峰来临，急需现金回笼资金补血。

所以，接下来，各种促销优惠会变着花样儿出现，4季度大概率出现普遍的降价潮，目前部分城市迹象已显，尤其是三四线城市中，一些绷不住的房企，会开始出现降价房源大甩卖。

2.除了新房，自2017年调控以来，不少地方限售2年的次新房即将入市，这里，有不少借着高杠杆买房的，也急需卖房回血，后期将有出现一波降价二手房集中入市潮，有不少捡笋的机会，购房者可关注下二手房市场。

3. 这是机会，当然也存在着风险。尤其在经济形势不好的环境下，买房这种大额财务支出最好谨慎些，觉得不靠谱，资金不充裕，宁愿错过“优惠”，也别轻易“入手”。

4.对于普通人来说，买房首选还是有学区有地铁的住宅，然后是城区住宅，最后才是郊区。

关键词： 楼市降价潮